Valladolid es una población de poco menos de 50 mil habitantes, ubicada al oriente de Yucatán. Se encuentra justo a mitad de camino entre Cancún y Mérida, así como a unos 40 minutos de la zona arqueológica de Chichén-Itzá. En un principio los turistas que llegaban a ella lo hacían como escala en su tránsito por la península. No obstante, su gastronomía y sus edificios hicieron que dejara de ser un parador turístico involuntario para convertirse en un destino turístico en sí mismo.
El desarrollo de la Riviera Maya en Quintana Roo modificó sus dinámicas sociales y de movilidad. La falta de fuente de empleo llevó a muchos de sus habitantes trasladarse a Tulum o a Playa del Carmen, aunque no de forma permanente. Es habitual que algunas personas abandonen Valladolid por unos días para cruzar a las playas del Caribe; permanezcan unos días en ellas para trabajar y posteriormente regresen a casa.
Esto generó que muchos servicios comenzaran a cobrarse con base en los sueldos de Riviera Maya. Así ocurrió con los caseros. Las personas inquilinas se enfrentaron a precios que cada vez se elevaban bajo el imaginario de que se vivía en Valladolid con sueldos de Cancún.
La situación no mejoró con el aumento del turismo en esta población y con la aparición de las plataformas de arrendamiento a corto plazo. Los caseros cambiaron de objetivo y decidieron dedicarse a la renta para turistas a través de este tipo de aplicaciones. Ahora no solo los precios de renta eran altos: cada vez menos gente quería rentar una vivienda para vallisoletanos. La prioridad eran los visitantes de paso.
Actualmente, la mayor parte de las opciones disponibles para Valladolid en aplicaciones de hospedaje se encuentran entre los $311 y los $3,000 pesos por día. Eso implicaría un mínimo de $9,330 pesos mensuales en un estado con salario promedio de $15,588 pesos mensuales.
Por si fuera poco, Valladolid será sede de una de las estaciones del proyecto turístico denominado “Tren Maya”, la principal obra del actual gobierno federal. Fraccionamientos de 100, 200, 300 y hasta 500 lotes de inversión en el área empiezan a promocionarse presumiendo dos características: estar cerca de Valladolid y (por lo tanto) cerca de una estación del “Tren Maya”.
Estos terrenos especulativos se ofrecen en internet desde los 400m2. Proliferan cada vez más rápido en un contexto en el cual se teme la existencia de una posible burbuja inmobiliaria en la región; alentada en gran medida por la euforia turística. Si bien son muchos los autores que intervienen en estos procesos, no queda duda que este tipo de plataformas son una de las más visibles. Una de las que más impacta en el acceso a la vivienda de arrendamiento.
Sin embargo, esta historia no es exclusiva de Valladolid, sino que se trata de un fenómeno a nivel mundial.
Disneyficación de Venecia
Uno de los ejemplos más dramáticos es Venecia. El proceso de turistificación generó que la ciudad sea priorizada para el turista en lugar (y a costa) de sus habitantes. Durante los años 70, el casco histórico de esta población italiana contaba con cerca de 180,000 habitantes. Hoy día la cifra ronda en los 50 mil. La disminución demográfica se relaciona con la disminución de los espacios para la vivienda frente al aumento de los espacios destinados al mercado turístico.
La presencia de aplicaciones de hospedaje ha sido uno de los principales elementos en este proceso. No lo originó, pero sin duda encabeza hoy una de las razones por las cuáles cada vez menos personas encuentran opciones de arrendamiento y tienen que emigrar a las afueras de la ciudad, si no es que abandonarla por completo.
Venecia ha decidido cobrar la entrada en su casco antiguo para mitigar el impacto de al menos 25 millones de turistas que reciben al año. Si bien la medida es de relevancia, no atiende de raíz una problemática que ha generado gran preocupación por la población remanente. En noviembre de 2010, habitantes de esta ciudad mediterránea realizaron una paradigmática protesta denominada “Veneceland” (Venecialandia). Con estética y tipografías de Disney, repartieron mapas “de atracciones” en los que se denunciaba de forma sarcástica lo que para ellos era ahora su hogar: un parque de diversiones.
Ciudades como Barcelona, San Miguel de Allende, Nueva Orleans, París y Berlín enfrentan problemas similares.
Turismo bueno, turismo malo
Los debates en torno al turismo son complejos y no pueden limitarse a impresiones simplistas. No obstante, podemos reconocer que nos encontramos frente a transformaciones urbanas en las cuales se considera necesario apostar por el turismo; incluso en detrimento de la calidad de vida de las personas. Si bien este fenómeno lo encontramos en todas las latitudes, encuentra características más complejas en los países del Sur Global (América Latina, Europa del Este, África y Sureste asiático).
Durante el Siglo XX se creó el imaginario de que el turismo lograría sacar de la pobreza a nuestros países. La llegada de turistas de Estados Unidos, Australia, Japón y Europa occidental supondría una derrama económica superior a los gastos de operación. Se entendía como una industria basada en productos infinitos y permanentes: los paisajes, la gastronomía, la gente, las experiencias y los souvenirs. Parecía una opción no sólo estratégica sino imposible de desperdiciar.
El entusiasmo turístico tuvo particular arraigo en México. La creación del Estado de Quintana Roo durante los 70 no puede entenderse sin la creación de Cancún (y por lo tanto de la “Riviera Maya”). El que antes era un territorio administrado por el Gobierno Federal para contener a poblaciones mayas consideradas “rebeldes” pasó a convertirse en la entidad federativa número 31 bajo la consigna de ser el nuevo y definitivo polo turístico del país. Para 2014, DATATUR anunciaba que el 47.54% de los turistas en México iban a Quintana Roo.
Sin embargo, la tesis no contempló varias aristas que en realidad eran imprescindibles. Contrario a lo que se creía, el turismo sí interviene en bienes finitos como la tierra, el acceso al agua y el espacio habitacional.
El proceso de turistificación también genera grandes desigualdades y exclusión socioeconómica, como ocurre en Cartagena, Punta Cana o Cancún. Esto sin contar con el impacto que puede generar en la movilidad, la economía y el tejido social en comunidades indígenas, campesinas y de pescadores.
Si bien el turismo es una importante fuente de ingresos (y por lo tanto de impuestos para el gobierno); los posibles beneficios no pueden ser motivo para ignorar las grandes consecuencias que puede generar. El aprovechamiento de una actividad es fácilmente confundido como el objetivo principal de nuestras ciudades.
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Alternativas jurídicas para algo más complejo
El debate sobre las aplicaciones de hospedaje han sido también abordadas por el derecho. Las opciones jurídicas son siempre acotadas y no alcanzan para abarcar fenómenos de tal complejidad. Muchas alternativas se han barajeado en distintas ciudades, yendo desde la prohibición absoluta hasta la negociación para la adopción de pautas comunes.
En julio de 2020, una diputada del Congreso de la Ciudad de México presentó una polémica iniciativa que tenía como objetivo prohibir el uso de aplicaciones. La propuesta planteaba modificar el artículo 17 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles local para que se prohíba el “hospedaje de carácter temporal”.
Este primer problema estaba en la redacción: al hacer referencia a una empresa en lo particular se trataba de una ley privativa y prohibida por el artículo 13 constitucional. Si bien la iniciativa nunca fue aprobada, podía anticiparse que la Suprema Corte de Justicia de la Nación intervendría ante una norma así.
Pero además, la prohibición absoluta puede ser tan problemática que genere oposición incluso entre ciertos sectores de inquilinos que buscan contratos a corto o mediano plazo para habitar. Existen otras medidas alternativas que han sido exploradas en distintas latitudes.
En la Ciudad de Buenos Aires se ha optado por regular el arrendamiento de plataformas digitales a través de un registro obligatorio; siempre y cuando el reglamento de copropiedad no prohíba que el inmueble se use para ello. Sin embargo, los alcances son limitados. Pareciera más una legislación a regular las relaciones entre los huéspedes e inquilinos que para prevenir y mitigar los efectos en el acceso a la vivienda.
En México, Baja California Sur es el único estado del país en el que expresamente se permiten los arrendamientos por un día. Para la gran mayoría de las entidades federativas como Nuevo León, Quintana Roo y Veracruz existe un vacío legal que no prohibiría esta posibilidad al no existir un mínimo exigido por la ley para la duración de un arrendamiento.
En las ciudades de Japón se han implementado el registro obligatorio de propietarios usuarios de la plataforma, quienes además solo pueden rentar su inmueble por un mínimo de una semana y un máximo de 180 días. No obstante, la medida se da en un contexto en el cual la industria hotelera nipona no se da abasto. Pareciera, entonces, que la plataforma es regulada para que sea un “alivio controlado” a la demanda turística.
En lugares como Colombia se ha optado por aplicar inhibidores tributarios. En ese país sudamericano se determinó cobrar 0.25% de las ganancias obtenidas en el uso de estas plataformas. Los tribunales tampoco han estado libres de abordar la problemática. Por ejemplo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ya reconoció en la sentencia del caso Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar vs Chamah Martínez; que es legalmente válido que un reglamento de copropiedad prohíba que alguno de los inmuebles del complejo sea utilizado para rentas de corta duración a través de plataformas digitales.
En términos generales podemos identificar dos extremos jurídicos: la prohibición absoluta de plataformas y la permisión absoluta de las mismas (sin ningún tipo de regulación). Entre ambas puntas existe un abanico de alternativas que van desde limitar la cantidad de inmuebles por zonas hasta limitar el número de días que un inmueble es ofrecido en estas plataformas, hasta inhibidores o estímulos fiscales.
Contrario a lo que suele creerse, los debates del derecho que debiera aplicar a este tipo de plataformas son aún incipientes. En gran medida porque proponer límites a esta actividad en favor del acceso a la vivienda de arrendamiento es una apuesta impopular en algunos sectores. Quizá gran parte del problema es que muchas de estas propuestas suelen llegar sin que se haya visibilizado el fenómeno que estas plataformas han generado en el desarrollo de nuestras ciudades y en el acceso a la vivienda.
La crisis de vivienda generada por la pandemia en muchas ciudades ha adelantado las discusiones. Las exigencias hacia las autoridades son cada vez más visibles; sobre todo entre generaciones jóvenes que cada vez contemplan menos una alternativa de vivienda que no sea la de arrendamiento.
Si bien las medidas a tomar no deben formularse a la ligera (la mala experiencia de la iniciativa presentada en 2020 en Ciudad de México es un claro ejemplo de lo que no debe hacerse). Es indispensable discutir este tipo de alternativas en entornos urbanos cada vez más complejos. Al final del día, este tema también es un asunto de derecho a la vivienda.
Este artículo forma parte de una colaboración con el sitio web coolhuntermx y fue originalmente publicado con el nombre "Los retos para garantizar la vivienda frente al turismo en Valladolid".
